民事案件
新疆瑞源物业服务有限公司尚锦艳物业服务合同纠纷一审民事判决书
新疆生产建设兵团乌鲁木齐垦区人民法院        

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新疆生产建设兵团乌鲁木齐垦区人民法院
民事判决书
(2017)兵1101民初249号
原告:新疆瑞源物业服务有限公司,住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区建设路12号,统一社会信用证代码91650102722313738B。
法定代表人:刘涪江,经理。
委托诉讼代理人:崔永新,新疆伯仲律师事务所律师。
被告:尚锦X,女,1962年10月1日出生,住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。
委托诉讼代理人:舒采胜(系被告丈夫),1959年4月25日出生,住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。
委托诉讼代理人:洪涛,新疆同创(乌鲁木齐)律师事务所律师。
原告新疆瑞源物业服务有限公司(以下简称瑞源物业公司)与被告尚锦X物业服务合同纠纷一案,本院于2016年7月1日作出(2016)兵1101民初165号民事判决。原告瑞源物业公司不服该判决,于2016年7月28日向第十二师中级人民法院提起上诉。第十二师中级人民法院于2016年11月21日作出(2016)兵11民终100号民事裁定,发回重审。本院依法另行组成合议庭,于2017年1月17日公开开庭进行了审理。于2017年3月29日作出(2016)兵1101民初588号民事判决。被告尚锦X不服该判决,于2017年4月10日向第十二师中级人民法院提起上诉。第十二师中级人民法院于2017年7月18日作出(2017)兵11民终152号民事裁定,发回重审。本院依法另行组成合议庭,于2017年8月29日公开开庭进行了审理。原告瑞源物业公司的委托诉讼代理人崔永新、被告尚锦X的委托诉讼代理人舒采胜、洪涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告瑞源物业公司向本院提出如下诉讼请求:1、由被告支付2014年1月至2016年4月期间的停车占道费3360元;2、由被告承担诉讼费、邮寄费。事实与理由:2012年8月31日,新疆生产建设兵团物业集团公司(以下简称兵团物产公司)与新疆农垦物业管理有限公司(2015年更名为新疆瑞源物业服务有限公司)签订《乌鲁木齐市前期物业服务合同》,约定兵团物产公司将位于乌鲁木齐市建设巷8号兵团物产集团公司建设路小区(四至:东至兵团杂技团,南至中国电网,西至建设路,北至兵团设计院,建筑面积11950平方米)的前期物业委托原告进行管理、服务,期限为3年。合同期满后,双方于2015年8月31日续签合同,约定由原告继续对该小区进行物业管理。被告尚锦X为该小区1号楼3单元201室业主,自2014年1月起欠缴其车牌号为新A-LXX**、新A-0XX**车辆的占道费3360元(60元/月/辆×28个月×2辆)。被告的行为损害了原告的合法权益,违反了相关的法律规定,故诉至法院,请求判令支持原告的诉讼请求。
被告尚锦X辩称:1、原告的诉求没有法律依据,原告所依据的前期物业合同,对于被告是没有约束力的文件,签订前期物业服务合同的主体是原告方和兵团物产集团,双方是母公司与全资子公司的关系,原告是兵团物产集团的全资子公司,是一个利益共同体,所签订的协议对第三方是没有任何约束力的,也是不合法的。根据物权法的规定,房屋使用权人才能称之为业主,而兵团物产集团只是院中的其中一位业主,还另有64户业主,均有独立的产证,所以其依据的前期物业合同与原、被告之间没有相对性,不能以其中一位业主(兵团物产集团)签订的合同来约定被告;2、原告主张的是停车占道费,根据物权法,在小区的公共道路上占用了公共资源道路所收取的费用,是要经过小区的全部业主同意,才能收取,是否收取是由业主来决定而不是物业公司,并且收取费用应该再服务于全部业主,原告没有权力收取占道费;3、根据物业管理条例,原告即便收取费用,也应当给业主明示费用明细。但是我们并没有见到原告的费用公示。综上,原告所说的我们侵害了他的权益是没有法律依据的,不同意向原告支付停车占道费,请求法院驳回原告的诉求。
当事人围绕诉讼请求提交了证据,本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据,本院认定如下:
一、原告提供的证据:
1、《中华人民共和国物业服务企业资质证书》、准予变更登记通知书,证明原告具有国家三级物业服务资质以及名称变更的事实。被告对该证据的真实性没有异议,认为原告在2015年9月之后具有资质,但是之前是否具有资质不能明确,收取的占道费是2014年的,因此是不合法的。因以上证据均为相关权利机关出具,本院予以确认。
2、乌发改房[2006]5号《关于乌鲁木齐市普通居民住宅小区室外、室内机动车停车服务费政府指导价的通知》、新发改法规[2012]3088号《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》、乌发改医价[2015]1108号《关于乌鲁木齐市住宅小区物业服务和停车服务收费标准有关问题的通知》,证明原告是按照《物业服务收费管理办法》收取停车费,收费标准在政府指导价范围内。被告对该证据的真实性没有异议,但对有效性和关联性不认同。认为新发改法规[2012]3088号《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》在2016年已经废止了,原告依据的是一份无效的文件;乌发改医价[2015]1108号《关于乌鲁木齐市住宅小区物业服务和停车服务收费标准有关问题的通知》应当由业主同意收取费用才适用,否则就应当是无效的。物业管理条例高于物业管理办法,应当以物业管理条例为基准。因以上证据均为有权机关发布的法规文件,故本院予以确认。
3、原告与新疆生产建设兵团物产集团公司签订的《乌鲁木齐市前期物业服务合同》两份,证明原告是按照合同约定为该小区提供物业服务。被告对该证据的质证意见是该合同内容是不合法的。如合同第2条,任意划定范围的房产并不是全部都归兵团物产集团所有,其中有64户个人业主,产权是归个人的,原告将这64户划进这个范围内进行收费,是不合法的;原告与兵团物产集团是一家,该合同对第三方是没有约束力的,不能作为收费依据。按照物业条例规定,《前期物业服务合同》是新建小区与建设单位签订的,我们是老旧小区,也不适用这份合同,不能用这份临时合同来长期套用。该合同也不是我们签订的,我们不知情也不了解。因该两份物业服务合同均系合同中双方当事人真实意思表示,故本院予以确认。
4、律师函及挂号信收据,证明原告曾委托新疆伯仲律师事务所向被告发出律师催款函,且该催款函上有被告签字确认的事实。被告对律师催款函的真实性没有异议,对内容不予认可。因被告已在该催款函上签字确认,故对该证据,本院予以确认。
二、被告提供的证据:
1、新疆瑞源物业服务有限公司的工商信息打印件。证明该信息中载明了该公司只有一个法人股东,是兵团物产集团,占100%股份。原告质证意见为:真实性没有异议,但是对关联性持有异议。虽然上面显示瑞源物业是兵团物产集团的子公司,但是我们是独立发展的,瑞源物业是兵团物产集团之前的生活科改造而来的。这个小区并没有成立业主协会,才产生了前期合同的行为。因该证据系有权机关发布的信息,且原告对证据的真实性无异议,故本院予以确认。
2、《不动产权证》一份,证实乌鲁木齐市建设路建设巷8号1号楼3单元201室系尚锦X单独所有,根据物权法的相关规定,证明被告是该房产的业主。原告对该证据的真实性没有异议,但对关联性持有异议,认为该证据并不能证实被告不交占道费有合理合法的依据。因该证据系有权机关发放的权利证书,故本院予以确认。
3、《物业管理条例》一份,拟证明房屋所有权人为业主;是否收取占道费及标准由业主大会决定,该费用是由业主大会决定后才可以委托给物业管理代收,收取后归全体业主共有,不属于物业公司。原告对该证据的真实性没有异议,关联性不予认可,理由是物业管理条例是法律法规,不是被告提供的证据。因该证据系有权机关发布的法规文件,故本院予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市建设路8号小区,原为新疆兵团物资局家属院,该家属院内包括兵团物产公司的办公楼及被告尚锦X等多名业主的住房。2000年前由兵团物资局生活科负责小区物业管理,2000年后由兵团物产公司下属的新疆农垦物业管理有限公司负责小区物业管理。2012年8月31日,兵团物产公司与新疆农垦物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》,约定兵团物产公司委托新疆农垦物业管理有限公司对小区进行物业管理,合同有效期3年,服务费标准为住宅0.25元/平方米/月,车辆占道卫生费60元/月。合同期满后,双方又续签了3年的《前期物业服务合同》。2015年2月11日,新疆伯仲律师事务所受新疆农垦物业管理有限公司的委托,向被告发出催款函,要求被告交纳2014年1月至12月期间的车辆占道费1440元。由于被告未交纳车辆占道费,原告遂起诉至法院。
另查明:1、2015年4月7日,新疆农垦物业管理有限公司申请将名称变更为新疆瑞源物业服务有限公司。2015年11月3日,乌鲁木齐市天山区工商行政管理局向该公司发放了营业执照。
2、新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市建设路8号小区的业主至今未召开业主大会,未成立业主委员会。
3、乌鲁木齐市建设路建设巷8号1号楼3单元201室的业主和房屋实际使用人为被告尚锦X,车牌号为新A-LXX**、新A-0XX**车辆不是被告尚锦X所有,被告尚锦X所有的车辆车牌号为新A-XXX**、新A-CXX**。
本院认为:原告瑞源物业公司是依法成立的专业从事物业管理服务的企业,被告所居住的小区原为单位的家属区,属于老旧小区。该小区的物业服务事宜,一直由原告进行管理和服务。原、被告虽未签订书面的物业服务合同,但长期以来原告为小区提供物业管理的事实客观存在,原告与被告之间已经形成了事实上的物业服务合同关系,原告承担小区公共设施和公共道路的清洁、维修工作,还负担着该部分费用的支出。而且该小区物业收费标准比其他商业小区的标准低,存在着一定的福利性质。该小区虽然至今未召开业主大会成立业主委员会,但召开业主大会及成立业主委员会的目的,均是为了维护全体业主的集体利益。而原告在国家规定的收费标准内对其管理和负责维修的道路收取停车场地占用费,用于解决该小区内房屋公共维修基金不足的问题、补贴物业开支,维持物业企业的正常经营管理和服务活动,保持小区内正常的生活环境,实际上是对小区内全体居民整体利益的维护。被告使用了全体业主共用的道路停放自己的车辆,其拒绝缴纳停车场地占用费的行为,已经侵害了该小区内其他业主和居民的合法权利,应当承担相应的责任。
关于原告瑞源物业公司收取场地占用费的依据问题。《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》(新发改法规[2012]3088号印发)第十三条第二款规定:“机动车辆停放占用小区内的公共道路、公共场地的,车主应当缴纳场地占用费。场地占用费由当地价格主管部门制定指导价,业主委员会与物业服务企业可在指导价范围内协商确定场地占有费标准;未成立业主委员会的,由当地价格主管部门确定场地占用费标准。场地占用费应当委托物业服务企业收取,物业服务企业应单独建账、单独核算,其收入原则上按照业主大会的决议分配使用,也可以将收入的30%用于补偿物业企业费用支出,70%用于住宅小区内公共区域、公共设施的专项维修、更换改造,并向全体业主(使用人)定期公布实际收入与支出情况,接受业主委员会及业主的质询。”第二十九条规定:“本办法自2013年1月1日起执行。”从上述规定可以看出,机动车辆只要停放占用了小区内的公共道路、公共场地的,车主即应当缴纳场地占用费,该费用的缴纳,并不以小区是否成立业主委员会作为必要条件。本案中,原告瑞源物业公司对小区内机动车辆的停放提供了管理服务,依照价格主管部门确定的场地占用费标准,向车主收取60元/月的场地占用费,并不违反相关部门的规定。现被告以所在小区未成立业主大会,未与原告签订物业服务合同为由,拒不缴纳停车场地占用费,该抗辩理由缺乏合法依据,本院不予采信。原告瑞源物业公司收取场地占用费不仅有提供管理的事实,而且提供了合法的收费依据,对此本院予以支持。原告要求被告承担邮寄费的主张,没有提交相应的证据予以证实,本院对该主张不予支持。
综上所述,依据《中华人民共和国民法通则》第四条,《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条第三款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:
一、被告尚锦X于本判决生效之日起十五日内向原告新疆瑞源物业服务有限公司缴纳新A-XXX**车、新A-CXX**车在2014年1月至2016年4月的停车场地占用费3360元;
二、驳回原告新疆瑞源物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元,由被告尚锦X负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于新疆生产建设兵团第十二师中级人民法院。
审 判 长  宋建华
人民陪审员  黄金波
人民陪审员  林明武
二〇一七年十月三十日
书 记 员  王立琴

公告

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概要

基本信息

审理法院:新疆生产建设兵团乌鲁木齐垦区人民法院

案件类型:民事案件

审理程序:一审

裁判日期:2017-10-30

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