民事案件
门峡市住房保障中心房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书
河南省三门峡市中级人民法院        

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河南省三门峡市中级人民法院
民事裁定书
(2017)豫12民终2190号
上诉人(原审原告)三门峡市住房保障中心。住所地三门峡市湖滨区崤山路中段9号。
法定代表人胡维,系该中心主任。
委托诉讼代理人苏卫东,河南蓝剑律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被上诉人(原审原被告):石X,男。
上诉人三门峡市住房保障中心(以下简称住房保障中心)因与被上诉人石X租赁合同纠纷一案,不服湖滨区人民法院(2017)豫1202民初3364号民事裁定,向本院提起上诉。本院于2017年11月1日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
住房保障中心上诉请求:撤销原裁定,指令原审法院对本案进行实体审理。事实和理由:1.本案诉争合同不属于行政协议,属于民事合同。首先,其中心是事业单位,石X是个人,都不是行政机关,不能成为行政协议的主体。其次,法律规定行政协议共两类,政府特许经营协议和土地、房屋等征收征用补偿协议,不包含本案诉争的公共租赁住房合同纠纷。再次,本合同是附条件的民事合同,条件就是申请人的自身需符合要求,需通过居委会、街道办、区房管局、市住建局的审核。审核通过后,其中心和公租房申请人签订房屋租赁合同,其中心将房子交付申请人居住。最后,双方订立公租房租赁合同后,其中心提供各项服务,石X按合同约定交纳房租以及水电、物业等费用,石X不受其中心的约束和支配,不存在管理和被管理的关系。2.三门峡市住房保障工作领导小组属于三门峡市城乡建设和住房保障局下属的临时机构,依照《河南省行政规范性文件管理办法》规定,其中心无权制定规范性文件,因此,其中心制定的《三门峡市廉租住房实物配租管理规定(暂行)》(三房保〔2009〕3号)所规定的内容应属无效。
住房保障中心向一审法院起诉请求:1.依法判令解除原被告之间签订的房屋租赁合同;2、依法判决被告支付房屋租金自2013年6月1日至付清时止(暂计算至2016年10月31日共计12419.18元);3、依法判决被告支付滞纳金自2013年5月31日至付清时止(暂计算至2016年10月31日共计10455元);4、依法判令被告腾退天香苑小区28号楼4单元3层北户房屋;5、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实:2011年5月11日,拆迁人保障中心(甲方)与房屋承租人石X(乙方)签订《三门峡市惠利小区拆迁安置协议》,主要约定:房屋所在地点“八三高地”2排8号,建筑面积29.5平方米,房屋产权性质国有,房屋用途住宅,房屋结构砖木。按国家相关规定,房屋内部设施、装潢及房屋的附属物及违法、违章建设的构筑物等均不予补偿,租赁人自行拆除。甲方按廉租住房(公租住房)政策将坐落在三门峡市湖滨区香苑小区28号楼4单元3层北户的住房(44平方米)租赁给乙方,乙方愿意承租该房屋做住房使用。乙方应严格遵守安置住房所在居住区的物业管理制度,服从小区物业管理,按时交纳物业费及相关费用,按规定接受有关部门审核。本协议在履行过程中发生的争议,由当事人协商解决;也可由当地工商行政部门调解;协商或调解不成的,按下述第一种方式解决,(一)向三门峡市仲裁委员会申请仲裁。2012年9月4日,出租方保障中心(甲方)同承租方石X(乙方)签订公共租赁住房租赁合同,编号为天香苑28-4-3北。主要约定,甲方按政策将坐落在三门峡市湖滨区香苑小区28号楼4单元3层北户的住房(44.77平方米)租赁给乙方,乙方愿意承租该房屋做住房使用。租赁期限一年,自2012年6月1日起至2013年5月31日止。公共租赁住房月租金额计人民币170.12元。乙方应按年及时交纳租金,无故拖欠租金的,每逾期一日,乙方应向甲方交纳5%的滞纳金。租赁期满一年,乙方按规定时间和办法参加年检,通过审批的,续签合同;未通过审批的,合同终止。乙方在租赁期间发生下列情况之一时,甲方有权解除合同,收回房屋并索赔损失:…4.无正当理由拖欠租金六个月以上(含六个月),或连续六个月以上(含六个月)未在所承租的公共租赁住房居住的…。2013年5月31日前的房屋租金,石X已足额交纳。之后的租金,石X未交纳,也未按约定参加年检。
一审法院认为:廉租房、公租房是国家从社会福利的角度出发由政府投资建设而按照物价部门核定的价格出租给城市最低收入人群的保障性住房。廉租房、公租房租赁合同均是基于推行国家福利政策签订,具有很强的政策性,合同目的是为了实现行政管理;廉租房管理部门与廉租房承租人之间存在一种管理与被管理的关系,二者之间不是平等主体之间的民事法律关系;适用的是部门规章,而不适用民事法律或司法解释。因此,本案公共租赁住房租赁合同是一个行政合同,而非民事合同。2015年5月1日修正后的《行政诉讼法》正式实施之后,行政协议正式进入了行政诉讼的范围,作为行政协议的廉租房、公租房租赁合同在履行过程中出现争议的,理所当然地按照行政案件处理。《三门峡市公共租赁住房管理暂行办法》(三政〔2012〕27号)第四十六条对公租房的配租管理明确规定,“应当退出的承租人,确有特殊困难的,给予一定的过渡期限;拒不退出的,按合同约定处理,并在适当范围内公告,必要时市住房城乡建设部门可申请人民法院强制执行”,该规定对承租人同公租房管理部门发生争议后,明确应首先由管理机关作出处理决定,必要时可以直接申请法院强制执行,也足以说明原告的请求事项不属于本院民事诉讼管辖范围。综上所述,本案依法不属于人民法院受理民事诉讼的范围,依法应当裁定驳回起诉。关于被告石X基于《三门峡市惠利小区拆迁安置协议》提起的反诉,同本案不属同一法律关系,也不是基于相同事实;且拆迁安置协议明确约定应向三门峡市仲裁委员会申请仲裁,故其反诉请求不属人民法院主管范围,依法应不予受理。综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项,第一百二十三条,第一百五十四条第一款第一项、第三项以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条、第二百一十五条之规定,裁定:驳回三门峡市住房保障中心的起诉。二、对石X的反诉,不予受理。案件受理费870元,待本裁定发生法律效力后退还三门峡市住房保障中心。
二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为,住房保障中心与石X签订的三门峡市城市廉租住房租赁合同,系为解决石X住房困难而签订的保障性住房合同,具有社会福利性。该租赁合同的订立需经石X申请并提供相关材料,由相关部门审核,合同的履行亦由相关部门监督管理。故住房保障中心与石X在廉租房租赁关系中具有管理和被管理的关系,双方在租赁中发生的纠纷不是平等主体间的民事法律关系,不属于人民法院受理民事诉讼的范围,原审裁定正确。综上,上诉人住房保障中心的上诉理由不能成立,本院不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十一条之规定,裁定如下:
驳回上诉,维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长  郭旭飞
代理审判员  孟大艳
代理审判员  杨 超
二〇一七年十一月二十二日
书 记 员  王 伟

公告

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概要

基本信息

审理法院:河南省三门峡市中级人民法院

案件类型:民事案件

审理程序:二审

裁判日期:2017-11-22

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