民事案件
张超与义马煤业(集团)宏泰房产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
义马市人民法院        

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河南省义马市人民法院
民事判决书
(2017)豫1281民初1571号
原告:张X,男,1983年9月12日出生,汉族,住义马市。
委托诉讼代理人:马军英,河南鸿庆律师事务所律师,代理权限为特别授权。
被告:义马煤业(集团)宏泰房产开发有限责任公司,住所地:义马市银杏路,组织机构代码:70666944-3。
法定代表人:卜宪乐,该公司董事长。
委托诉讼代理人:张玉X,男,1961年8月25日出生,汉族,住义马市,代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人:王云燕,河南恒翔律师事务所律师,代理权限为一般代理。
原告张X与被告义马煤业(集团)宏泰房地产开发有限责任公司(以下简称:义马宏泰房地产开发任公司)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年10月16日立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张X的委托诉讼代理人马军英、被告义马煤业(集团)宏泰房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人张玉X、王云燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张X向本院提出诉讼请求:请求法院判决1、被告立即办理权属登记(办理不动产证)并并承担逾期办理房产证违约金8038.89元。2、被告返还多收房款1054元及契税21.08元。3、本案的诉讼费由被告承担。
事实和理由:2011年3月19日,原、被告签订了《商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发的位于义马市银杏路国际花园1号楼7楼03号的房屋一套,总价款为267963元,交房后360天办理权属登记,否则承担已付房款3%的违约金。原告按照约定已全额支付了购房款,并交纳各种税费。但约定办理权属登记期间已过,被告却没按照约定为原告办理不动产权证,已经构成违约。故诉至法院,请求法院依法支持原告诉求。
被告义马宏泰房地产开发任公司辩称,答辩人是一个协助办理房产证的义务,并不是办理房产证的,原告要求退回多收的房款及利息没有法律依据,应该予以驳回,原告要求的违约金已超两年诉讼时效,已经丧失胜诉权,应当依法予以驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定如下:原告提交证据材料1、第一组证据商品房买卖合同一份、契税完税证一份、销售不动产发票一份;2、第二组证据证人证言一份,证明原告一直向被告主张权利。
原告依证据材料1拟证明原被告之间存在间品房买卖合同关系,原告按照约定向被告交纳了房款、契税履行了合同义务,被告存在逾期交房和逾期办证的违约行为,按照合同约定应该承担违约责任。原告依证据材料2孙峰的证人证言一份,证明原告一直向被告主张权利。
被告对原告提交证据材料商品房买卖合同一份、销售不动产发票一份、契税完税证发票一份真实性无异议,但对原告拟证明被告逾期办证的违约行为,应该承担逾期办证的违约违约金及退还多收的房款及契税的事实有异议。被告认为原告要求的违约金已超两年诉讼时效,已经丧失胜诉权,应当依法予以驳回原告的诉讼请求。原告的住房面积及房款应以登记房产证为准,原告未提交证据也应依法予以驳回原告的诉讼请求。原告所缴的契税系税务机关所收,与被告无关,被告不予承担。原告提交第二组证据材料:2孙峰证人证言1份,因其证言不能反映案件客观事实且不完整,没有其他证据相互印证,本院不予采纳。
本院针对原告提交该证据材料商品房买卖合同一份、销售不动产发票一份、契税完税证发票一份、收款单一份,符合证据的客观真实性、合法与本案具有关联,原告提交的上述证据,本院予以采信。
当事人对以下事项有异议:
1、关于被告辩称原告的主张的违约金是否适用二年诉讼时效的问题。
(1)当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的,为一时性债权,从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效;
(2)当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的,属于继续性债权,以每个个别的债权分别适用诉讼时效。在实际计算时,应采用倒推法,即从人民法院审查立案之日起,向既往的时间倒推2年,这2年内发生的违约金没有超过诉讼时效。原,被告签订商品房买卖合同约定交房时间为2011年5月1日。被告将该房交给原告使用的违约金属合同之债,应受2年诉讼时效的约束,原告应在两年内提起诉讼或者以其他方式主张自己的权利,但原告于2017年10月16日,向本院提出诉讼,因未及时主张违约责任导致丧失2015年10月16日以前的胜诉权。但按照原,被告签订商品房买卖合同约定,被告应当在房屋交付后360日内,给原告办理权属登记证书,但被告未在约定期限给原告办理权属登记证书,已构成违约。原告主张的违约金属于继续性债权,以每个个别的债权分别适用诉讼,本案的诉讼时效从本院审查立案之日起,向既往时间倒推2年,在这2年内发生的违约金没有超过诉讼时效,被告应按照双方约定房屋价款267963元的3%承担违约金为8038.89元。
2、关于原告要求的办理房产证及退回多收房款及契税问题。
双方购房合同约定,被告应在房屋交付使用后360日内,将办理房屋权属登记的资料报产权登记机关备案,给原告办理权属登记证书,被告未在约定期限给原告办理权属登记证书,应继续履行合同的义务。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定,由于出卖人的原因,买受人在商品房合同约定的办理房屋所有权登记的期限未能取得房屋权属证书的,出卖人应当承担违约责任。被告按照合同约定建筑面积134.79平方米,收取房款267963元,被告经核算后,该房屋产权登记面积为134.26平方米,实际价款为266909元,多收房款1054元及契税21.08元,以双方合同约定应予退回。本案中,被告辩称:原告要求退回多收的房款及契税没有法律依据,应该予以驳回的理由不能成立,本院不予采纳。原告的主张办理房产证、退回多收房款及契税,理由正当,应予支持。
根据当事人陈述经审查确认的证据,本院认定事实如下:2010年8月8日,原,被告签订商品房买卖合同,按照合同第三、四、五、十五条约定:被告将位于义马市银杏路银杏国际花园6号楼6层3号的房屋一套出售给原告,建筑面积134.79平方米,房款267963元;建筑面积以产权登记面积为准,据实结算,多退少补;被告交房后,应当在房屋交付后360日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按买受人不退房,出卖人按已付房价3%向买受人支付违约金。房屋交付后原告实际支付房款267963元。原告于2012年9月10日按房款267963元的4%缴纳契税及滞纳金7299.31元。原告支付房款后,被告于2014年10月9日给原告更换了发票,该房屋产权登记面积为134.26平方米,实际价款为266909元,被告多收房款1054元及契税21.08元。被告未在约定期限内给原告办理房地产权属证书。
本院认为,原、被告签订商品房买卖合同,系双方当事人真实意思表示,不违反法律、法规的强制性规定,该合同合法有效,双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。原告依合同约定交付被告购房款及契税被告代收款后;被告将商品房交付原告后未按合同约定及时将办理房产证的相关材料交付房产登记部门,构成违约,原告要求被告承担逾期办理房产证的损失,退回多收房款及契税,理由正当,依法应予支持。
综上所述,依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第三款,第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定,判决如下:
一、被告义马煤业(集团)宏泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起90日内将原告张X办理房屋权属登记的资料报产权登记机关备案,并办理房地产权属证书。
二、义马煤业(集团)宏泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张X逾期办理房地产权证书的违约金8038.89元。
三、被告义马煤业(集团)宏泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告多收张X的房款1054元及契税21.08元。
案件受理费50元,减半收取25元,被告义马煤业(集团)宏泰房地产开发有限任公司负担。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于三门峡市中级人民法院。
审判员  黄中强
二〇一七年十一月二十二日
书记员  杜琪琪

公告

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概要

基本信息

审理法院:义马市人民法院

案件类型:民事案件

审理程序:一审

裁判日期:2017-11-22

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