民事案件
镇江市大成电子有限公司与黄镇富房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
镇江市润州区人民法院        

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镇江市润州区人民法院
民事判决书
(2016)苏1111民初1304号
原告:镇江市大成电子有限公司,住所地本市新区丁卯谷阳新村内16号综合楼3楼,组织机构代码75508076-6。
法定代表人邵小林,该公司董事长。
委托代理人封孝权、金雷,江苏汇典律师事务所律师。
被告黄镇X,男,汉族,1970年3月11日生,住本市润州区。
委托代理人吴治明,江苏金东吴律师事务所律师。
第三人镇江市和泰房屋拆迁事务所,住所地本市京口区梦溪路94号5楼,组织机构代码14140395-4。
法定代表人李普庆,该所主任。
委托代理人沈健,该事务所工作人员。
第三人镇江和成电子有限公司,住所地本市丹徒区丹徒新城镇南村七组,组织机构代码57384044-5。
法定代表人邵小林,该公司总经理。
委托代理人封孝权、金雷,江苏汇典律师事务所律师。
原告镇江市大成电子有限公司(以下简称大成电子)与被告黄镇X、第三人镇江市和泰房屋拆迁事务所(以下简称和泰事务所)、镇江和成电子有限公司(以下简称和成电子)房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告大成电子的委托代理人金雷(同时作为第三人和成电子的委托代理人)、被告黄镇X及其委托代理人吴治明、第三人和泰事务所的委托代理人沈健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大成电子向本院提出诉讼请求,请求判令:1、原告与被告签订的租赁合同于2013年1月7日终止履行;2、被告退还原告已支付的自2013年1月7日至9月底的房屋租金73333.36元;3、被告退还原告交付的水电费押金20000元;4、被告按照租赁合同支付搬拆费及自建房补偿款2292017元。事实和理由:2011年6月30日,被告与原告签订了房屋租赁协议,将坐落于沿江公路丹徒新城镇南村七组的房屋(建筑面积1000多平方米)出租给原告使用。租期自2011年7月1日至2014年6月30日,租金按年结算。被告提供房屋的有关产权证明,确认房屋产权合法有效。如遇房屋拆迁,搬拆费由原告所有,房屋钱为被告所有。原告与和成电子于2012年6月对上述租赁房屋装修结束搬入生产经营,之后又自建了436平方米仓库并进行了装修。2013年1月7日,和泰事务所向和成电子及被告送达了房屋拆迁通知。2014年1月,上述租赁房屋及自建房被拆除。和泰事务所已与被告就所有拆除的房屋(包括自建房436平方米)于2013年12月签订了拆迁安置协议。上述协议中包含了对原告自建房以及装饰装修、设施、停产停业、搬迁等的补偿费用,但被告并未将该费用给付原告。
被告黄镇X辩称,原、被告签订的租赁协议中约定租金按年结算,下一年度的租金应在上一期满前的一个月交付。原告诉称租金支付到2013年9月,但原告一直使用房屋直至2014年1月被强制拆迁。故原告没有理由要求被告退还已支付的租金及20000元的水电保证金。双方约定如需对房屋进行改造、装修或增加设施时,应征得被告的书面同意。原告未证明其自建房屋及装饰装修取得被告的书面同意,另外被告将房屋交付给原告时已经对房屋进行了一定的装修,原告主张的自建房补偿款(包括装饰装修及附属物的补偿费)没有依据,请求法院驳回原告的这部分诉请。至于其他补偿费请求法院依法判决。
第三人和泰事务所述称,被告提供的村镇工程建设许可证上报勘的面积、报勘图与拆迁时实际的房屋建造情况并不一致,且许可证已经过期失效。经过事务所工作人员对原、被告、和成电子及村干部的了解,认定房屋面积分户确权表中5、6、7、9四块房屋属于原告所建。拆迁时,所有房屋的装饰装修为原告装饰装修,附属物为原告添置,无法看到被告的装饰装修。另外,被告提供的营业执照上的地址丹徒区新城镇南村村委会并非本案所涉的拆迁地址,而原告提供的和成电子的营业执照上的地址丹徒新城镇南村七组为本案所涉的拆迁地址,房屋(1412.57平方米)产权定性为非住宅,按照厂房的补偿标准(远高于住宅)计算的房屋补偿价。故房屋拆迁补偿安置协议中被拆迁人处、房屋拆迁补偿安置费审批表中受补偿人名称处、以及房屋面积分户确权表姓名处均注明的是“黄镇X(和成电子)”。
第三人和成电子同原告起诉答辩意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证,对于双方当事人有异议的证据,经双方质证并由本院认证之后,一并确定如下事实:原、被告签订房屋租赁协议,被告将坐落于沿江公路的房屋(临时建筑许可证),建筑面积一千多平方米,出租给原告。租期三年,即从2011年7月1日至2014年6月30日,租金330000元,按年结算。协议还约定:乙方(大成电子)不得以任何理由拖欠房租以及使用中所发生的水、电、气、有线电视、物管等费用。逾期不付,则视为乙方(大成电子)放弃租权,剩余房租及押金不予以退回。如遇房屋拆迁,搬拆费由乙方(大成电子)所有,房屋钱为甲方(黄镇X)所有。合同同时约定,如需对房屋进行改造、装修或增加设施时,应征得甲方书面同意,费用由乙方承担。原告向被告交付了20000元的房租押金。2013年1月7日,被告及和成电子收到房屋拆迁通知。房屋租金原告一直支付到2013年9月。2013年12月16日,被告与和泰事务所签订房屋拆迁补偿安置协议,协议载明:各项补偿款总额为5749988元,其中被拆迁房屋重置价结合成新款共计3457971元,附属物及装饰装修款1388950元,其他补偿共计903067元。其他补偿包含奖励费、停产停业经济补偿费、搬迁补助费、移位或初装费、其他补偿费(包含人员工资、水电开户及管线、自建房补偿费)。并约定,被告于2013年12月21日前搬迁完毕,交付房屋。2013年12月30日,和泰事务所向被告发出通知,要求其在收到通知三日内交出坐落在丹徒区镇南村七组“和成电子有限公司”的房屋和地块。和成电子于2014年1月6日在相关部门的强拆下搬离拆迁房屋。就拆迁补偿款的分配问题,原、被告一直协商不成,诉至本法院。
另查明,停产停业经济补偿费、搬迁补助费、移位或初装费、人员工资合计408288元,水电开户及管线补偿费30000元,房屋面积分户确权表中5、6、7、9四块房屋重置价结合成新款为721898.88元。截至目前本案所涉房屋的拆迁补偿款和泰事务所并未向被告支付。
庭审中,被告认可移位或初装费为原告所有。水电开户及管线补偿费原、被告双方均认为应当归自己所有,但均未提交证据证实由自己缴纳的开户及铺设费用。被告认为在交付房屋时被告已进行了装修,但承租后原告未经被告书面同意又对房屋进行的装修。房屋面积分户确权表中5、6、7、9四块房屋,原、被告双方均认为应当归自己所有,但均未提交证据证实由自己所建。
以上事实,有原告提交的房屋租赁协议、房屋拆迁通知、押金收据、支付租金凭证、房租押金收条,被告提交的限期交付房屋和地块的通知、营业执照等证据,本院依职权调取的房屋拆迁评估报告、房屋拆迁补偿安置协议、房屋拆迁补偿安置费审批表、房屋面积分户确权表等拆迁档案资料以及原、被告、第三人的当庭陈述证实。
本院认为,本案的争议焦点为1、原告是否在拆迁地块上有自建房屋以及面积;2、涉案房屋的装饰装修以及附属物的拆迁利益归属。
一、原告和被告在签订房屋租赁协议时,明确了诉争房屋的面积为1000多平方米;被告提交的工程建设许可证上记载的面积为1412平方米;在双方签订的租赁协议中,明确约定了承租方对房屋进行改造、装修或增加设施应当经出租方书面同意,现在原告没有证据证明其曾经被告同意进行房屋自建。对于拆迁图中的5、6、7、9四块土地,和泰事务所认定属原告自建的理由为原告的书面承诺和被告的口头认可(现被告否认曾经认可过原告自建),该理由显然过于牵强。和泰事务所在拆迁过程中已经持有诉争房屋的建设许可证;在实际测量面积时也得出了有证面积为1412平方米、自建房面积51平方米的结论(镇江拆迁惯例中需要对有证房面积和自建房面积作严格区分),和泰事务所的测量结果和5、6、7、9四块土地房屋又系原告自建的认定自相矛盾,综上本院认定原告的自建面积仅为51.26平方米。
二、对于涉案房屋的装饰装修,原告提交的证据不能证明该装修费用系用于涉案房屋;退而言之,即便存在原告在租赁期间有过部分装饰装修,在租赁协议明确约定装饰装修应当经过被告书面同意的情况下,如未经被告黄镇X书面同意而进行的装饰装修,其补偿利益亦应当归属黄镇X所有,原告不能基于违反合同约定的不诚信行为而取得拆迁利益。
三、在总补偿数额中,含有奖励费42万余元。由于拆迁协议中记载了和成电子为房屋的实际使用人,且在拆迁惯例中,奖励费特指提前搬迁奖励费,即被拆除房屋的实际使用人在约定的搬家期限届满前搬离的,由拆迁人给付一定数额的奖励,本案中的奖励费显然是基于和成电子搬迁行为而奖励,该利益应当归属原告所有。虽然和成电子最终搬迁时间超过了拆迁协议约定的时间,但是拆迁事务所并未追究该违约责任且依然认可拆迁协议上记载的数额,对于该情形本院照准。
四、本案的其他部分。由于涉案房屋已经拆迁,租赁合同关系已经自行终止,对于原告解除租赁合同的请求本院不予理涉。对于2013年9月之前的房屋租金,由于原告已经实际使用房屋至2013年9月之后,故原告无权要求返还。押金部分双方无异议,应当由被告予以返还。对于停产停业补偿、搬迁补助、人员工资,应当归属承租人所有。对于移位初装项下的内容以及水电管线,在本案房屋协议中均有约定,原告仅仅属于使用,其拆迁补偿应当归属被告。
综上,原告应当获得的补偿利益包含,奖励费、停产停业、搬迁补助、自建房、人员工资五项,共计867293元。
据此,根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下:
一、第三人镇江市和泰房屋拆迁事务所于本判决发生法律效力之日起十日内从其应支付给被告黄镇X的各项补偿款总额中扣除867293元支付给原告镇江市大成电子有限公司。
二、被告黄镇X于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告镇江市大成电子有限公司押金20000元。
三、驳回原告镇江市大成电子有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25923元,由原告镇江市大成电子有限公司负担15744元,被告黄镇X负担10179元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省镇江市中级人民法院。
附:上诉须知一份
审 判 长  牟宗洋
人民陪审员  孙海芬
人民陪审员  黄 丹
二〇一七年三月二十日
书 记 员  顾荷凤

公告

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概要

基本信息

审理法院:镇江市润州区人民法院

案件类型:民事案件

审理程序:一审

裁判日期:2017-03-20

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