民事案件
王浩与温贵艳、北京怡然居客科技发展有限公司天津分公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
天津市红桥区人民法院        

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天津市红桥区人民法院
民事判决书
(2015)红民初字第5974号
原告王X,男,1973年1月9日出生,汉族。
委托代理人孙剑锋,天津金蔚律师事务所律师。
被告温贵X,女,1975年2月5日出生,汉族。
被告北京怡然居客科技发展有限公司天津分公司,住所地天津自贸区(空港经济区)环河南路88号22391号。
法定代表人代建功,职务经理。
委托代理人黄秋实,该公司员工。
委托代理人赵仁山,该公司员工。
原告王X与被告温贵X、被告北京怡然居客科技发展有限公司天津分公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2015年10月22日立案受理后,依法由审判员郭书宏适用简易程序,于2015年11月27日、12月25日公开开庭进行了审理。原告王X的委托代理人孙剑锋,被告温贵X及被告北京怡然居客科技发展有限公司天津分公司的委托代理人黄秋实、赵仁山均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王X诉称,原告与二被告于2015年6月2日达成房屋买卖协议,由原告购买被告温贵X所有的坐落天津市××XX家园××号私产房屋,建筑面积151.49平方米,总价款2300000元。被告北京怡然居客科技发展有限公司天津分公司办理房屋贷款、过户手续。原告于当日给付被告温贵X定金50000元。双方于2015年7月15日在房管局签署了《天津市房产买卖协议》,约定该房屋评估价款为1600000元,原告首付1000000元,贷款600000元。为此,原告先后给付被告房款1160000元(除定金),办理了贷款手续,交纳了房屋契税62675.97元、营业税等52167.97元、转让手续费908.94元、所有权登记费160元、中介服务费及评估费3500元。另,因被告温贵X就该房屋尚有贷款未偿还,原告还支付了该贷款利息48000元。至此,房屋买卖的全部手续均已经齐全,2015年7月17日,房管部门向原告出具了领取产权证的通知书。2015年7月底,原告得知被告温贵X与案外人赵大伟存在民间借贷纠纷,涉诉房屋被天津市河北区人民法院查封,导致涉诉房屋无法完成过户手续,买卖行为无法继续履行。原告全家只得租房居住,由此产生租金15400元。原、被告曾多次协商无果。故为维护自身合法权益,原告诉至法院,请求判令:1、解除原告与被告温贵X签订的关于天津市××XX家园××号房屋的房屋买卖协议;2、被告温贵X返还原告购房款1160000元;3、被告温贵X双倍返还原告购房定金100000元;4、被告温贵X给付原告清偿贷款利息48000元;5、被告温贵X给付原告支出的契税、营业税等各项税费及服务费119412.88元;6、被告温贵X给付原告因租房发生的租金及服务费15400元;7、被告温贵X给付原告房款利息35000元;8、被告北京怡然居客科技发展有限公司天津分公司对上述27项诉讼请求承担连带责任;9、诉讼费由二被告承担。
被告温贵X辩称,同意解除双方之间的房屋买卖协议;购房款1160000元中1000000元在房管局资金监管账户中,该钱能够退还给原告,另外160000元原告替我偿还了银行贷款,我同意返还;原告替我清偿的贷款利息48000元,我也同意返还;但购房定金仅同意返还50000元,不同意双倍返还定金;购房契税、费用,我去房管部门咨询,可以退,所以我不同意返还给原告;对原告所述的租房费用及服务费用15400元及房款利息35000元,我均不认可,不同意返还,诉讼费不同意由我来承担。
被告北京怡然居客科技发展有限公司天津分公司辩称,我公司非合同相对方,对于解除合同的诉请不发表意见;第27项系针对被告温贵X的诉讼请求,我方亦不发表意见。不同意原告的第8项诉请,因为我公司在双方的房屋买卖过程中,并无违约行为,亦无过错,承担连带责任没有事实基础和法律依据,且合同中也未约定我公司需承担连带责任。基于此,我公司不同意承担本案诉讼费用。
经审理查明,涉诉房屋坐落天津市××XX家园××号,房屋所有权人系被告温贵X,建筑面积151.49平方米。2015年6月2日,被告温贵X与原告王X就被告出售上述房屋达成协议,约定成交价格2300000元,并约定同日原告支付被告购房定金50000元,原告王X履行了该约定。同日,被告温贵X作为出售方,原告作为买受方,被告北京怡然居客科技发展有限公司天津分公司作为居间方签订了《代办过户、贷款合同》,约定鉴于原告与被告温贵X就坐落红桥区XX家园××号房屋签署了《房屋买卖协议》,原告与被告温贵X委托被告北京怡然居客科技发展有限公司天津分公司办理前述交易房屋的购房贷款和代办过户等事宜。原告王X支付代理费3000元及评估费500元。
2015年7月15日,原告王X与被告温贵X签订《天津市房产买卖协议》,约定双方同意以银行贷款方方式支付房价款,由房地产交易资金监管中心对房价款实施监管,房价款1600000元,首付款1000000元,申请银行贷款600000元,监管房价款合计1600000元。原告应自订立本协议之日起5个工作日内,将监管的全部房价款或首付款合计1000000元,一次性存入房地产交易资金监管中心在天津市工商银行设立的专用账户。协议未约定房产交付的日期。7月16日,原告将1000000元购房款存入房地产交易资金监管中心在天津市工商银行股份有限公司天津解放北路支行开立的账户,并缴纳营业税及附加税费等52167.97元,缴纳二手房契税62675.97元,交纳转让手续费908.94元,所有权登记费160元,原告为被告温贵X支付了贷款利息48000元,向被告温贵X支付购房款160000元,天津市红桥区房地产管理局向原告出具了天津市房地产登记领证通知。7月20日,天津市河北区人民法院作出(2015)北民初字第4270号民事裁定书,查封了被告温贵X所有的坐落天津市××XX家园××号房屋。
上述事实,有协议、《代办过户、贷款合同》、业主收据、收条、《天津市房产买卖协议》,天津市私有房屋交易监管资金收款凭证、税收缴款书、天津市房地产登记领证通知、民事裁定书及各方当事人陈述等证据在案证实,本院予以确认。
本院认为,原告与被告温贵X签订的《协议》及《天津市房产买卖协议》系双方真实意思表示,均合法有效。但因被告温贵X在天津市河北区人民法院的民间借贷纠纷案件而被该法院将涉诉房屋查封,导致其不能履行对原告的合同义务,构成根本违约,原告主张解除上述协议的请求依据合法,本院予以支持。合同解除后,尚未履行的终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。原告因购买涉诉房屋而存入天津市房地产交易资金监管中心的购房款1000000元及所缴纳的房屋契税、营业税及附加税费等各项税费均应因合同解除而恢复至交易前状态,即由相关部门返还给原告,被告温贵X负有协助义务。
原告既主张运用定金罚则又要求被告温贵X赔偿损失。关于主张被告温贵X赔偿租房损失15400元,由于双方在《天津市房屋买卖协议》中并未约定被告向原告交付房屋的时间,即被告不存在向原告迟延交付的问题,原告主张赔偿租房损失缺乏事实依据;关于原告主张被告赔偿购房款利息损失35000元,原告并未提供相关证据予以证明;关于原告要求被告温贵X返还其向被告北京怡然居客科技发展有限公司天津分公司支付的代理费3000元及中介费500元的诉讼请求,有事实依据。综上,原告能够得到支持的损失数额显然没有超出运用定金罚则的数额,故本案应适用定金罚则,对其同时主张赔偿损失的诉讼请求,本院不予支持。原告要求被告温贵X返还已付购房款160000元以及为其支付的贷款利息48000元,有事实依据,且被告同意返还,本院予以支持。关于原告要求被告北京怡然居客科技发展有限公司天津分公司对上述给付义务承担连带责任的诉讼请求,因被告北京怡然居客科技发展有限公司天津分公司并非与被告温贵X作为涉诉房屋的共同出卖人,也未同意与被告温贵X对上述给付义务承担连带责任,故原告的该项诉讼请求没有事实依据和法律依据,本院不予支持。综上,依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十八条的规定,判决如下:
一、解除原告王X与被告温贵X于2015年6月2日签订的《协议》及于2015年7月15日签订的《天津市房产买卖协议》(编号26661010786);
二、原告王X于本判决生效后至相关部门办理1000000元购房款、62675.97元房屋契税、52167.97元营业税及附加税费、908.94元转让手续费、160元所有权登记费的返还手续,被告温贵X负有协助义务;
三、被告温贵X于本判决生效之日起十日内,一次性返还于原告购房款160000元以及贷款利息48000元;
四、被告温贵X于本判决生效之日起十日内,一次性双倍返还原告购房定金100000元;
五、驳回原告王X的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18100元,减半收取9050元,由被告温贵X负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员  郭书宏
二〇一六年一月二十一日
书记员  杨 雪
附本裁判文书所依据法律的具体条文:
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
第九十九条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。
第一百一十六条当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失,对方请求赔偿超过定金部分的损失的,人民法院可以并处,但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。

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概要

基本信息

审理法院:天津市红桥区人民法院

案件类型:民事案件

审理程序:一审

裁判日期:2016-01-21

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